Danes je 26.5.2020

Za ogled dokumenta se morate prijaviti.
Input:

Nepremičnine

11.12.2018, , Vir: Verlag Dashöfer

4.5.5 Nepremičnine

Kristinka Vuković Sonja Kermat Urška Juršev

Definicija

S pojmom nepremičnine označujemo zemljišča in zgradbe. V poslovnih knjigah jih lahko izkazujemo med opredmetenimi osnovnimi sredstvi ali med naložbenimi nepremičninami.

RAČUNOVODSKI VIDIK

Računovodska pravila o nepremičninah vsebujeta Slovenski računovodski standard 1 – Opredmetena osnovna sredstva in Slovenski računovodski standard 6 – Naložbene nepremičnine.

Opredmeteno osnovno sredstvo

O nepremičninah kot opredmetenih osnovnih sredstvih govorimo takrat, ko gre za sredstva v lasti ali finančnem najemu, ki se uporabljajo pri ustvarjanju proizvodov ali opravljanju storitev oziroma dajanju v najem ali za pisarniške namene ter se bodo po pričakovanjih uporabljala v več kot enem obračunskem obdobju. Nepremičnine se v knjigovodskih razvidih pripoznajo, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

a. je verjetno, da bodo pritekale gospodarske koristi, povezane z njimi, in

b. je mogoče njihovo nabavno vrednost zanesljivo izmeriti.

Naložbena nepremičnina

Naložbena nepremičnina pa je nepremičnina, posedovana, da bi prinašala najemnino in/ali povečevala vrednost dolgoročne naložbe.

Naložbene nepremičnine so:

a. zemljišča, posedovana za povečevanje vrednosti dolgoročne naložbe, in ne za prodajo v bližnji prihodnosti v rednem poslovanju;

b. zemljišča, za katera organizacija ni določila prihodnje uporabe;

c. zgradbe v lasti ali finančnem najemu, oddane v enkratni ali večkratni poslovni najem;

d. prazne zgradbe, posedovane za oddajo v enkratni ali večkratni poslovni najem.

Za odločitev o tem, ali se nepremičnina razvršča med naložbene nepremičnine ali opredmetena osnovna sredstva, se opravi presoja, pri tem se opiramo na pojasnila v SRS2016 6.23, 6.24, 6.26. Tako npr. naložbene nepremičnine niso nepremičnine, ki jih uporabljajo zaposlenci (za plačilo najemnine po tržnicah cenah ali brez najemnine), torej zaposleni in poslovodje (npr. samski domovi in druge nepremičnine). Kadar organizacija poseduje nepremičnino, kjer del nepremičnine prinaša najemnine, del nepremičnine pa se uporablja pri proizvodnji ali opravljanju storitev ali za pisarniške namene, se ravna takole: če je dela nepremičnine mogoče prodati ločeno (ali dati ločeno v finančni najem), se obravnavata ločeno (se torej nepremičnina razdeli na naložbeno in na opredmeteno osnovno sredstvo). Če pa ločena prodaja ni možna, je nepremičnina naložbena le, če je za proizvodnjo ali opravljanje storitev in pisarniške namene posedovan nepomemben del nepremičnine.

Začetno računovodsko merjenje nepremičnine je ne glede na njeno razporeditev (opredmeteno osnovno sredstvo ali naložbena nepremičnina) enako. Nepremičnina se ob začetnem pripoznanju ovrednoti po nabavni vrednosti. Sestavljajo jo njena nakupna cena in stroški, ki jih je mogoče pripisati neposredno nakupu (pravne storitve, davki od prenosa nepremičnine in drugi stroški posla). Stroški izposojanja (obresti in drugi stroški, ki nastajajo v zvezi z izposojanjem finančnih sredstev za pridobitev konkretne nepremičnine) se vštevajo v nabavno vrednost, če nepremičnina nastaja dlje kot eno leto. Usredstvimo le tiste stroške, ki so nastali do trenutka usposobitve nepremičnine za uporabo. Glede vštevanja stroškov izposojanja (obresti in drugih) v nabavno vrednost nepremičnine upoštevamo določbe SRS2016 1.46.t in 6.22.d (organizacija je začela z aktivnostmi za zgraditev ali pridobitev nepremičnine, izdatki in stroški nastajajo, odštejejo pa se prihodki iz obresti če finančni vir začasno naložimo), pri čemer pojasnjujemo, da če so izpolnjeni pogoji za usredstvenje stroškov obresti, jih je tudi treba knjižiti v nabavno vrednost in ne na odhodke za obresti.

Ob tem naj omenimo še, da od 1.1.2016 velja, da se nepremičnine v pridobivanju, katerih nameravana uporaba je opredmeteno osnovno sredstvo, izkazujejo med opredmetenimi osnovnimi sredstvi v pridobivanju, katerih nameravana uporaba je naložbene nepremičnine, pa med naložbenimi nepremičninami v pridobivanju.

Če se obstoječa zgradba, ki je del opredmetenih osnovnih sredstev, zaradi graditve nove zgradbe, ki bo del opredmetenih osnovnih sredstev, odstrani, je knjigovodska vrednost obstoječe zgradbe odhodek in se izkaže med prevrednotovalnimi poslovnimi odhodki. Če pa podjetje oziroma druga organizacija na novo pridobi zgradbo (npr. zemljišče z zgradbo, pogosto propadajočo), ki jo bo odstranila zaradi graditve nove, se ta (stara, obstoječa zgradba) všteje v nabavno vrednost nove zgradbe kot strošek priprave gradbišča.

Razporeditev na dele

Če je nabavna vrednost nepremičnine kot opredmetenega osnovnega sredstva velika, se razporedi na njegove dele. Če imajo ti deli različne dobe koristnosti in/ali vzorce uporabe, pomembne v razmerju do celotne nabavne vrednosti opredmetenega osnovnega sredstva, se obravnava vsak del posebej. Pri zgradbah na primer tako ločeno vodimo dele, ki imajo krajšo življenjsko dobo, kot so streha, centralna kurjava, stavbno pohištvo (okna, vrata, itd.), in podobno.

Etažna lastnina

Nabavna vrednost poslovnih prostorov, ki so del zgradbe (etažna lastnina)in so pridobljeni na podlagi gradbene pogodbe, kupoprodajne pogodbe ali na drugi pravni podlagi, zajema tudi vrednost pridobitve solastniškega deleža na pripadajočem zemljišču, ki je namenjeno neposredno uporabi zgradbe, brez katerega zgradba ni uporabna za predvideni namen. V takšnem primeru se določi preostala vrednost pridobljenih poslovnih prostorov (dela zgradbe) najmanj v znesku, izračunanem na podlagi podatkov o ceni stavbnega zemljišča in odstotnega deleža površine ali vrednosti pridobljenih poslovnih prostorov glede na celotno površino oziroma vrednost zgradbe, v kateri so poslovni prostori.

Modeli vrednotenja

Za merjenje po pripoznanju nepremičnine v poslovnih knjigah mora organizacija za svojo računovodsko usmeritev izbrati za nepremičnine, ki so:

a) opredmetena osnovna sredstva: bodisi model nabavne vrednosti bodisi model revaloriziranja. Izbrano usmeritev mora uporabljati za celotno skupino opredmetenih osnovnih sredstev (npr. zgradbe).

b) naložbene nepremičnine: bodisi model nabavne vrednosti bodisi model poštene vrednosti; izbrana usmeritev se mora uporabljati za vse naložbene nepremičnine.

Model nabavne vrednosti

Model se lahko uporablja tako za opredmetena osnovna sredstva kot za naložbene nepremičnine. Po modelu nabavne vrednosti je treba nepremičnino razvidovati po njeni nabavni vrednosti, zmanjšani za amortizacijski popravek vrednosti in nabrano izgubo zaradi oslabitve. Organizacija uporablja izbrano metodo amortiziranja (običajno je to enakomerno časovno amortiziranje) in tako zmanjšuje nabavno vrednost nepremičnine za amortizacijski popravek vrednosti, ter po potrebi izvrši oslabitev sredstva, ni pa dovoljeno prevrednotenje na višje vrednosti.

Model revaloriziranja

Model se lahko uporablja le za tiste nepremičnine, ki se izkazujejo kot opredmetena osnovna sredstva. Pri modelu revaloriziranja organizacija razviduje nepremičnino po revaloriziranjem znesku, ki je njegova poštena vrednost na dan revaloriziranja, zmanjšana za vsak kasnejši amortizacijski popravek vrednosti in kasnejše nabrane izgube zaradi oslabitve. Revaloriziranje mora biti dovolj redno, da se knjigovodska vrednost ne razlikuje bistveno od tiste, ki bi se ugotovila z uporabo poštene vrednosti na dan bilance stanja. Poštena vrednost zemljišč in zgradb se v skladu s Slovenskim računovodskim standardom 16 – Ugotavljanje in merjenje poštene vrednosti, izmeri na podlagi tržne vrednosti, ki jo običajno ugotavljajo pooblaščeni ocenjevalci. Učinek merjenja, ki je krepitev, se izkaže na kapitalu (revalorizacijska rezerva), če predhodne slabitve ni bilo ali če učinek presega odpravo predhodne slabitve. Učinek merjenja, ki je slabitev, se izkaže kot zmanjšanje revalorizacijske rezerve, če ta ne zadošča, pa kot prevrednotovalni poslovni odhodek.

Model poštene vrednosti

Model se lahko uporablja le za nepremičnine, ki se izkazujejo kot naložbene. Učinki vsakoletnega merjenja poštene vrednosti nepremičnin po Slovenskem računovodskem standardu 16 se izkažejo neposredno v izkazu poslovnega izida (prihodki ali odhodki) in ne preko kapitala, nepremičnine pa se ne amortizirajo.

Če mikro ali majhna kapitalska družba izbere model revaloriziranja ali model poštene vrednosti, mora revizor v skladu s 57. členom ZGD-1 opraviti preiskavo letnih računovodskih izkazov in izraziti mnenje v skladu z mednarodnimi revizijskimi standardi. Preiskava letnih računovodskih izkazov mora biti izvedena v roku šestih mesecev po koncu poslovnega leta.

Poleg tega mikro družba, ki za vrednotenje nepremičnin uporabi model revaloriziranja, ne more uporabiti poenostavljeno poročanje v skladu s 70.a členom ZGD-1 glede prilog k računovodskim izkazom.

Knjiženje revaloriziranja

Kadar se nepremičnina prevrednoti po modelu revaloriziranja, se na dan revaloriziranja amortizacijski popravek vrednosti izloči v breme nabavne oziroma revalorizirane nabavne vrednosti in se čisti knjigovodski znesek revalorizira na novo pošteno vrednost, ki postane nova revalorizirana vrednost, od katere se obračunava amortizacija. Znesek preračuna v zvezi z izločitvijo amortizacijskega popravka vrednosti in revaloriziranjem na novo pošteno vrednost povečuje ali zmanjšuje knjigovodsko vrednost.

Če se organizacija odloči za model revaloriziranja, se mora revalorizirati celotna skupina nepremičnin.

Vprašanje: Kako knjižiti povečanje oziroma zmanjšanje vrednosti nepremičnin zaradi revaloriziranja?

Če se knjigovodska vrednost sredstva poveča zaradi revaloriziranja, se povečanje prizna neposredno v kapitalu kot